Rentabilidad neta vs. bruta de tu inversión inmobiliaria

¿Por qué es tan importante la rentabilidad en tus inversiones?

El mercado inmobiliario está lleno de opciones donde podemos invertir nuestro dinero, pero no todas son igual de convenientes. Precisamente, la rentabilidad es uno de los criterios más importantes a la hora de orientarnos hacia las inversiones más provechosas.

Desde luego, la rentabilidad no es el único factor a considerar cuando invertimos en inmuebles. Existen otros aspectos que también debemos considerar (riesgo, liquidez, beneficios a largo plazo, estabilidad financiera, etc.). Lo que no cabe duda es que aquella constituye una de las variables que más peso tienen en las decisiones que tomamos como inversores.

Diferencias entre rentabilidad neta y bruta

Cálculo de rentabilidad bruta

Para calcular la rentabilidad inmobiliaria bruta porcentual debemos utilizar la siguiente fórmula:

Tal y como vimos en la contraposición rentabilidad neta vs. bruta, aquí no se tienen en cuenta los gastos relacionados con la inversión. Lo que sí se engloba dentro del precio de compra son los costes asociados a dicha adquisición (p.ej: IVA / ITPAJD).

Cálculo de rentabilidad neta

La fórmula que debemos emplear para calcular la rentabilidad inmobiliaria neta porcentual es la siguiente:

Como ya vimos en la comparación rentabilidad neta vs. bruta, aquí sí se incluyen los gastos relacionados con la inversión. Es por ello que este concepto financiero nos brinda una información más realista.

Cómo afectan la rentabilidad neta y bruta a las inversiones inmobiliarias

Al confrontar rentabilidad neta vs. bruta, nos damos cuenta de que ambas resultan de gran utilidad para el inversor inmobiliario. En realidad, una y otra actúan en dos tiempos:

• La rentabilidad bruta nos da un primer esbozo de las inversiones más ventajosas. Gracias a ella, podemos comparar rápidamente una amplia variedad de opciones. Es de gran interés para los inversores cortoplacistas (p.ej: flipping).
• La rentabilidad neta añade certeza a esa primera aproximación. Aplicando esta métrica podremos evaluar la viabilidad y el riesgo de la inversión. Resulta muy valiosa para los perfiles largoplacistas.

Por definición, la rentabilidad neta siempre será inferior a la rentabilidad bruta. En un primer acercamiento debemos quedarnos con las rentabilidades brutas más altas; a continuación, aplicaremos aquella para discernir qué inversiones generarán un flujo de caja verdaderamente sostenible.

Consejos para mejorar la rentabilidad de una inversión

Estrategias para incrementar los ingresos

• Ajusta el precio del alquiler al mercado actual.
• Establece alquileres a corto plazo si el inmueble se encuentra en una zona turística.
• Realiza reformas estratégicas (home staging) para aumentar el valor del inmueble.

Estrategias para reducir gastos

• El mantenimiento preventivo siempre sale más barato que las reparaciones.
• A la hora de contratar seguros, financiación y servicios de mantenimiento, compara precios.
• Infórmate de las deducciones fiscales a las que puedes acceder como propietario.

Estrategias para optimizar la estrategia inversora

• Externaliza la gestión para invertir con mayor seguridad y potenciar la competitividad de tus activos.
• Establece un fondo para imprevistos (su valor debería equivaler al 1-2% del precio del inmueble).
• Diversifica tu cartera de inversión con distintas ubicaciones y tipos de inmuebles.

Errores comunes en el cálculo de rentabilidad

• Confundir rentabilidad bruta y neta.
• Dejarse llevar por la rentabilidad bruta sin considerar la rentabilidad neta.
• Calcular la rentabilidad usando el precio de compra en lugar de su valor de mercado.
• Olvidar o subestimar alguno de los gastos vinculados con la propiedad al calcular la rentabilidad neta.
• Ignorar el impacto de los vacíos en el alquiler.
• No actualizar los cálculos con el tiempo.
• Incluir la plusvalía en la rentabilidad anual.
• Basar la rentabilidad en ingresos proyectados sin verificar el mercado.